Sewa yang anda peroleh daripada hartanah di Malaysia tertakluk kepada cukai, dan anda perlu mengisytiharkannya sendiri dalam penyata cukai tahunan anda. Anda dikenakan cukai ke atas keuntungan, jadi selepas ditolak kos-kos seperti faedah pinjaman, insurans dan pembaikan, jumlah yang dikenakan cukai selalunya jauh lebih kecil daripada jumlah sewa yang anda kutip.
Adakah Anda Perlu Isytiharkan Pendapatan Sewa Di Malaysia
Semua pendapatan sewa daripada hartanah di Malaysia dikenakan cukai di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967. Tidak kira anda menyewakan kondominium penuh, lot kedai, rumah atas tanah (landed house), atau sekadar sebilik kosong dalam rumah yang anda sendiri duduki.
Pendapatan sewa bukan setakat sewa bulanan sahaja. Kalau penyewa anda bayar apa-apa jumlah tambahan untuk menggunakan hartanah tersebut, contohnya bayaran bulanan berasingan untuk petak parkir, jumlah itu turut dikira sebagai pendapatan sewa anda.
Kalau penyewa membayar sewa beberapa tahun sekali gus dalam satu jumlah besar, keseluruhan jumlah itu dikenakan cukai pada tahun anda terima duit tersebut, bukan diagihkan mengikut tahun-tahun yang diliputinya.
Satu-satunya bayaran yang tidak dikira sebagai pendapatan sewa ialah deposit keselamatan, kerana wang tersebut masih milik penyewa anda dan perlu dipulangkan selepas tempoh sewaan tamat. Ia hanya menjadi pendapatan sewa sekiranya anda menyimpan sebahagian daripadanya untuk menampung tunggakan sewa atau membaiki kerosakan yang disebabkan oleh penyewa.
Adakah Sewa Anda Dikenakan Cukai Sebagai Pendapatan Sewa Atau Pendapatan Perniagaan
Kategori pertama ialah pendapatan sewa pasif, iaitu kategori bagi hampir semua pemilik hartanah individu. Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) mengklasifikasikannya sebagai sumber bukan perniagaan di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan. Pada dasarnya, apa yang anda lakukan hanyalah menyewakan hartanah anda dan mengutip sewa. Penyelenggaraan kemudahan bersama seperti kolam renang atau gimnasium tiada kaitan dengan anda, kerana pejabat pengurusan yang menguruskan perkara tersebut.
Kategori kedua ialah pendapatan perniagaan di bawah Seksyen 4(a), untuk tuan rumah yang menguruskan sewaan mereka seperti kediaman berservis (serviced residence). Tuan rumah dalam kategori ini menyediakan dan menguruskan sendiri perkhidmatan pembersihan, penyelenggaraan dan penjagaan bangunan tersebut.
Perbelanjaan Yang Boleh Ditolak Cukai Untuk Pendapatan Sewa
Anda dikenakan cukai atas pendapatan sewa bersih, iaitu sewa yang dikutip tolak perbelanjaan yang dibenarkan LHDN. Syarat ujian di bawah Ketetapan Umum No. 12/2018 adalah sama ada anda membelanjakan wang tersebut secara langsung untuk menghasilkan pendapatan sewa tersebut, dan dalam amalan biasa ia merangkumi perkara berikut.
| Perbelanjaan | Apa Yang Diliputi |
| Faedah pinjaman | Faedah atas pinjaman yang anda ambil untuk beli hartanah yang disewakan |
| Cukai taksiran dan cukai tanah | Cukai pintu yang dibayar kepada pihak berkuasa tempatan dan cukai tanah kepada pejabat tanah |
| Premium insurans kebakaran | Polisi yang meliputi hartanah yang disewakan |
| Kos pengutipan sewa | Fi pengutipan dan kos guaman untuk kejar sewa tertunggak |
| Kos pembaharuan penyewaan | Kos untuk baharui penyewaan atau cari penyewa baharu, termasuk fi ejen |
| Pembaikan | Pembaikan biasa yang kekalkan hartanah dalam keadaan sedia ada |
Ansuran pinjaman bulanan anda dibahagikan antara faedah dan prinsipal, dan hanya bahagian faedah sahaja boleh dituntut sebagai perbelanjaan. Penyata pinjaman tahunan daripada bank anda menunjukkan berapa banyak faedah yang telah anda bayar.
Tiada satu pun perbelanjaan ini boleh dituntut untuk tempoh sebelum hartanah anda mula disewakan. Contohnya, kalau anda beli unit pada bulan Januari tetapi baru mendapat penyewa pada bulan Mei, hanya bahagian cukai taksiran, cukai tanah dan bil lain bermula Mei sahaja yang dikira. Selepas penyewa pertama itu, tempoh kekosongan sebelum mendapat penyewa seterusnya tidak akan menjejaskan hak potongan anda, asalkan anda mengekalkan tempat tersebut sedia untuk disewakan sepanjang tempoh ia kosong.
Perbelanjaan Sewa Yang Tidak Boleh Ditolak
Wang yang anda belanjakan untuk mencari penyewa pertama anda tidak boleh dituntut. Ini merangkumi kos pengiklanan unit, yuran guaman untuk menyediakan perjanjian sewaan pertama, duti setem, dan komisen ejen. LHDN memanggilnya sebagai perbelanjaan permulaan. Oleh kerana anda membelanjakannya untuk menyediakan sewaan sebelum ia menghasilkan sebarang pendapatan, ia tidak boleh dituntut. Kos yang sama boleh dituntut kemudian hari apabila anda memperbaharui sewaan atau membawa masuk penyewa pengganti, kerana pada waktu itu punca sewaan sudah pun berjalan.
Kerja-kerja pengubahsuaian memerlukan perhatian lebih teliti kerana pembaikan dan penaiktarafan diperlakukan secara berbeza. Pembaikan memulihkan hartanah kepada keadaan asal yang sedia ada dan anda boleh menuntutnya. Penaiktarafan pula menjadikan hartanah lebih baik daripada keadaan asal, yang dikira sebagai perbelanjaan modal, dan itu tidak boleh dituntut daripada sewa anda. Mengecat semula unit selepas penyewa berpindah keluar ialah pembaikan, tetapi merobohkan dapur yang masih elok untuk memasang kabinet baharu ialah penaiktarafan.
Lengkapan dan perabot unit buat kali pertama juga merupakan perbelanjaan modal, jadi sofa, peti ais dan set langsir yang pertama tidak boleh dituntut, dan pemilik hartanah pasif tidak mendapat elaun modal untuk menggantikannya.
Beberapa perkara lain juga tidak boleh ditolak. Pembayaran prinsipal pinjaman anda tidak dikira kerana itu adalah pembayaran untuk memiliki hartanah anda sendiri, bukannya perbelanjaan untuk menghasilkan sewa. Kos petrol dan tol untuk anda memandu ke tempat tersebut bagi memantau atau memeriksa keadaan hartanah juga tidak boleh dituntut.
Bagaimana Pengiraan Potongan Dilakukan
Katakan anda menyewakan sebuah kondominium pada kadar RM2,000 sebulan untuk setahun penuh, menjadikannya RM24,000 jumlah sewa terkumpul. Sepanjang tahun tersebut, anda membayar RM8,400 faedah pinjaman, RM1,000 cukai pintu, RM100 cukai tanah, RM300 insurans kebakaran, dan RM500 untuk membaiki pemanas air yang rosak. Anda juga membelanjakan RM8,000 untuk kabinet dapur baharu.
| Item | Jumlah (RM) |
| Sewa yang dikutip | 24,000 |
| Tolak faedah pinjaman | 8,400 |
| Tolak cukai taksiran dan cukai tanah | 1,100 |
| Tolak insurans kebakaran | 300 |
| Tolak pembaikan pemanas air | 500 |
| Pendapatan sewa bersih | 13,700 |
Kabinet dapur baharu tidak dimasukkan dalam pengiraan kerana ia dikira sebagai penaiktarafan dan bukannya pembaikan. Semua perbelanjaan lain ditolak daripada sewa yang dikutip, dan baki RM13,700 itulah jumlah yang perlu anda masukkan ke dalam borang cukai anda, bersama-sama dengan gaji dan sebarang pendapatan lain.
Apa Yang Berlaku Jika Kos Anda Melebihi Sewa Anda
Kalau anda membelanjakan lebih banyak untuk pembaikan dan penyelenggaraan berbanding sewa yang dikutip pada tahun itu, anda tidak boleh menggunakan kerugian itu untuk mengurangkan cukai atas gaji anda. Anda juga tidak boleh membawa kerugian itu ke tahun depan.
Keadaan ini berbeza jika anda memiliki lebih daripada satu hartanah. LHDN akan menggabungkan kesemua pendapatan sewaan anda secara bersama, jadi jika satu hartanah mengalami kerugian, kerugian itu boleh mengimbangi sebahagian daripada sewa yang anda peroleh daripada hartanah lain dalam tahun yang sama. Katakan satu kondominium menyebabkan anda rugi RM3,000 daripada apa yang dihasilkannya, manakala satu lagi hartanah membawa masuk RM10,000. Anda boleh menolak RM3,000 daripada RM10,000 tersebut dan mengisytiharkan RM7,000. Jika hartanah pertama rugi lebih banyak daripada keuntungan hartanah kedua, baki lebihan tersebut tidak boleh dibawa ke tahun hadapan.
Kalau anda hanya ada satu unit, ini bermakna tiada cukai perlu dibayar atas sewaan tersebut pada tahun itu. Tetapi tetap berbaloi untuk isytiharkan hartanah tersebut dan masukkan angka sifar, supaya penyata cukai anda menunjukkan gambaran penuh sekiranya LHDN bertanya kelak.
Cara Mengisytiharkan Pendapatan Sewa Dalam E-Filing
Semuanya difailkan melalui portal MyTax, dan borang yang anda gunakan bergantung pada keseluruhan pendapatan anda, bukan pendapatan sewa semata-mata.
Bagi pekerja bergaji yang mempunyai pendapatan sewa sampingan, anda menggunakan Borang e-BE seperti biasa. Pendapatan sewa bersih anda, iaitu sewa yang dikutip tolak perbelanjaan yang boleh dituntut ke atas hartanah tersebut, dimasukkan ke dalam petak yang ditandakan ‘pendapatan berkanun daripada sewa’. Buat pengiraan tolak tersebut sebelum anda log masuk, dan simpan nota pengiraan anda.
Jika mana-mana pendapatan anda dikira sebagai pendapatan perniagaan, sama ada sewaan itu sendiri atau perniagaan sampingan dengan sifat yang berbeza, anda perlu memfailkan Borang e-B. Borang ini mempunyai bahagian sewaan yang berasingan, jadi pendapatan sewa Seksyen 4(d) anda kekal di luar angka keuntungan perniagaan.
Borang e-BE perlu dihantar sebelum 30 April tahun berikutnya dan Borang e-B sebelum 30 Jun, walaupun e-Filing memberikan anda tempoh kelonggaran masing-masing sehingga 15 Mei dan 15 Julai. Panduan cukai pendapatan kami merangkumi bahagian lain dalam penyata cukai jika ini adalah kali pertama anda memfailkannya.
Berapa Lama Anda Perlu Simpan Rekod Pendapatan Sewa
Selama tujuh tahun, dikira dari akhir tahun taksiran yang berkenaan. Ini merangkumi perjanjian sewa yang telah dimatikan setem, penyata pinjaman dan bank anda, serta resit bagi setiap perbelanjaan yang anda tuntut. Tiada satu pun daripada dokumen ini perlu dihantar bersama penyata cukai anda, tetapi dalam sesi audit, dokumen-dokumen ini ialah bukti di sebalik potongan anda, dan potongan yang tidak dapat dibuktikan ialah potongan yang boleh ditolak dan dikira semula oleh LHDN. Salinan digital adalah memadai.
Apa Yang Perlu Dibuat Jika Anda Belum Pernah Isytiharkan Pendapatan Sewa Anda
Jika anda telah mengutip sewa bertahun-tahun tanpa pernah mengisytiharkannya, anda tidak keseorangan, tetapi ia adalah kedudukan yang berisiko kerana LHDN boleh membuat semakan ke atas tahun-tahun lepas dan mengenakan taksiran berserta penalti tambahan. Jalan keluar bagi perkara ini ialah pengakuan sukarela, yang dilayan dengan lebih bertolak ansur berbanding jika ditangkap, dan LHDN pernah menjalankan program rasmi khusus untuk perkara ini sebelum ini. Ejen cukai boleh membantu anda mendaftar dan menyusun semula taksiran tahun-tahun lepas, dan kosnya biasanya jauh lebih rendah berbanding dikenakan audit.
Ikuti saluran WhatsApp rasmi kami untuk tip kewangan dan kemas kini terkini.
Pugaleshwaran Raja Kumaran adalah seorang Pengarah Eksekutif Cukai di ThinkTx Consultants dengan pengalaman lebih sedekad dalam melaksanakan penyelesaian cukai yang strategik dan praktikal. Dengan pengalaman tersebut, beliau menjadi penasihat kepada individu-individu dengan nilai bersih yang tinggi (high net worth), perbadanan multinasional, perniagaan yang sedang berkembang, serta membantu mereka menguruskan hal ehwal cukai yang kompleks dengan jelas dan yakin.
Beliau mempunyai pengalaman yang cukup meluas dalam pelbagai tugasan melibatkan cukai, termasuk pematuhan cukai korporat, Cukai Keuntungan Modal (CGT), cukai pegangan, duti setem, Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT), Cukai Jualan dan Perkhidmatan (SST), serta khidmat nasihat mengenai pelaburan masuk dan keluar negara. Beliau juga menerajui bidang yang merangkumi insentif cukai, audit dan siasatan cukai, khidmat nasihat pelanggan peribadi, usaha wajar (due diligence) cukai, dan khidmat nasihat e-Invois. Ia secara tidak langsung, beliau memberikan sokongan yang menyeluruh merentasi pelbagai peringkat dalam urusan perniagaan.
Selain daripada khidmat nasihat pelanggan, beliau juga turut aktif dalam menyumbang kepada profesion percukaian melalui penulisan dan perkongsian mengenai dasar cukai Malaysia, perkembangan kawal selia, dan amalan terbaik industri. Beliau telah mengarang pelbagai jenis artikel teknikal dan buletin profesional, dengan penerbitan yang dipaparkan oleh International Bureau of Fiscal Documentation (IBFD), dan Wolters Kluwer (CCH) termasuk sumbangan kepada kemas kini kandungan Cukai Jualan dan Perkhidmatan Malaysia.
Keahlian Profesional
- Ejen Cukai Berlesen yang berdaftar dengan Kementerian Kewangan Malaysia (MOF)
- Ahli Chartered Tax Institute of Malaysia (CTIM)
- Ahli Persatuan Fiskal Antarabangsa (IFA)
- Penasihat Industri bagi Program Perakaunan dan Kewangan HELP Academy
Sebagai rakan kongsi RinggitPlus dengan kepakaran cukai yang dipercayai, Pugaleshwaran menyemak dan mengesahkan kandungan percukaian Malaysia bagi memastikan maklumat tersebut tepat, patuh undang-undang, dan relevan untuk kegunaan rakyat Malaysia dalam kehidupan seharian.
