Memiliki kunci rumah sendiri adalah satu fasa dewasa yang sangat mengujakan! Namun sebelum itu, anda perlu melalui proses dapatkan kelulusan pinjaman rumah dan tahu setiap apa yang pihak bank mahukan.
Bagi pembeli rumah baharu, panduan ini adalah untuk membantu anda memahami pilihan pinjaman yang ada, serta cara membuat permohonan yang lengkap. Selepas membaca artikel ini, anda akan lebih yakin dengan langkah yang perlu diambil untuk merealisasikan impian memiliki rumah sendiri.
Jenis Pinjaman Rumah Untuk Pembeli Rumah Pertama di Malaysia
Sebagai pembeli rumah pertama, anda ada beberapa pilihan pinjaman rumah. Memilih yang sesuai sangat penting agar selari dengan keadaan kewangan dan matlamat jangka panjang anda.
Antara jenis pinjaman rumah utama yang ditawarkan oleh bank di Malaysia:
- Pinjaman Rumah Konvensional
Pinjaman tradisional dengan faedah dikira berdasarkan baki berkurangan (reducing balance). Ia boleh didapati dalam bentuk kadar tetap atau fixed rate (bayaran bulanan kekal sama) atau kadar berubah atau variable rate (bayaran bergantung kepada kadar pasaran). Biasanya ramai yang memilih kadar tetap kerana ianya lebih stabil. - Pembiayaan Perumahan Islamik
Berlandaskan prinsip Syariah tanpa faedah (riba). Antara struktur yang digunakan termasuk Murabahah (kos + keuntungan) atau Musyarakah Mutanaqisah (perkongsian berkurangan). Ia adalah pilihan beretika dan terbuka kepada semua, bukan sahaja Muslim. - Pinjaman Rumah Fleksi
Akaun semasa anda dihubungkan terus dengan pinjaman. Lebihan wang yang anda masukkan akan mengurangkan baki pinjaman utama, sekaligus mengurangkan caj faedah. Kelebihan pinjaman jenis ini ialah anda boleh menjimatkan faedah jika bayar lebih, tetapi masih boleh keluarkan wang bila perlu. - Skim Pinjaman Perumahan Kerajaan (LPPSA)
Khas untuk penjawat awam yang layak dengan kadar menarik dan syarat lebih fleksibel.
Tak pasti pinjaman mana yang sesuai untuk anda? Gunakan alat perbandingan di RinggitPlus untuk bandingkan pilihan dari pelbagai bank.
Berapa Banyak Pinjaman Rumah Yang Anda Mampu Dengan Pendapatan di Malaysia?
Anda perlu fahami terlebih dahulu berapa banyak pinjaman yang mampu anda tanggung. Bank akan menilai kemampuan kewangan anda supaya bayaran bulanan nanti tidak membebankan.
Ukuran utama yang digunakan ialah Nisbah Khidmat Hutang (Debt Service Ratio – DSR), iaitu perbandingan antara jumlah komitmen hutang bulanan dengan pendapatan bersih bulanan anda (selepas potongan wajib seperti KWSP, SOCSO, dan cukai).
Semakin rendah DSR, semakin tinggi peluang anda untuk lulus pinjaman kerana ia menunjukkan anda ada lebihan pendapatan untuk menampung bayaran rumah.
Berapakah Had DSR Untuk Pinjaman Rumah di Malaysia?
Kebanyakan bank di Malaysia menetapkan had DSR sekitar 60% untuk pembeli rumah pertama. Ada bank yang lebih fleksibel (hingga 70% atau lebih) tetapi biasanya ini adalah untuk pemohon berpendapatan tinggi atau profesional.
Cara kira kemampuan anda:
- Kira Pendapatan Bersih (Net Income): Ambil jumlah gaji kasar anda dan tolak semua potongan wajib seperti KWSP, PERKESO, cukai pendapatan, atau potongan lain yang berkaitan.
- Senaraikan Semua Hutang Bulanan: Masukkan komitmen hutang sedia ada seperti pinjaman peribadi, pinjaman kereta, bayaran kad kredit, pinjaman PTPTN, serta apa-apa bayaran bulanan lain.
- Gunakan Kalkulator DSR: Untuk memudahkan pengiraan, anda boleh gunakan kalkulator DSR RinggitPlus. Alat ini membantu anda menganggarkan nisbah hutang kepada pendapatan dan menunjukkan berapa banyak komitmen tambahan yang anda mampu untuk pinjaman perumahan.
Ingat, hanya kerana bank luluskan jumlah pinjaman tertentu, ini tidak bermaksud anda perlu ambil jumlah maksimum. Pastikan DSR anda selesa dan masih ada lebihan untuk belanja harian serta simpanan kecemasan.
Adakah Anda Perlukan 20% Deposit Untuk Pinjaman Rumah?
Tidak semestinya. Walaupun membayar deposit lebih tinggi (contohnya 20%) boleh kurangkan jumlah pinjaman dan bayaran bulanan, ia bukan satu kewajipan.
Di Malaysia, deposit minimum biasanya sekitar 10% daripada harga rumah. Malah, ada projek perumahan atau pakej pemaju yang benarkan deposit lebih rendah.
Tapi, jika deposit rendah, jumlah pinjaman akan lebih besar dan bayaran bulanan juga meningkat. Pastikan anda seimbang antara deposit, simpanan kecemasan, dan kemampuan bayar ansuran.
Kos Tambahan (Closing Costs) Untuk Pinjaman Rumah Pertama
Selain deposit, anda juga perlu sediakan bajet untuk kos penutupan (closing costs), iaitu caj guaman, duti setem, dan lain-lain yang terlibat dalam proses pembelian rumah.
Antara kos biasa termasuk:
- Duti Setem: Jangan lupa tentang duti setem kerana ini antara kos terbesar bila membeli rumah. Ia perlu dibayar untuk Perjanjian Jual Beli (SPA) dan juga perjanjian pinjaman. Kadar duti setem berbeza bergantung pada nilai hartanah dan jumlah pinjaman. Pembeli rumah pertama mungkin layak mendapat pengecualian duti setem untuk hartanah sehingga jumlah tertentu, jadi sentiasa semak insentif terkini daripada kerajaan.
- Yuran Guaman: Bayaran yang perlu dibayar kepada peguam untuk menyediakan dan melengkapkan SPA serta perjanjian pinjaman. Yuran guaman dikira mengikut skala progresif berdasarkan nilai hartanah.
- Yuran Penilaian: Bank memerlukan laporan penilaian hartanah bagi menentukan nilai pasaran rumah yang anda beli. Biasanya, pembeli (peminjam) yang perlu menanggung kos ini.
- Insurans Pinjaman (Premium MRTA/MLTA): Jika tidak dimasukkan ke dalam jumlah pinjaman, premium awal insurans pinjaman perumahan (MRTA atau MLTA) boleh menjadi kos penutup yang ketara. Insurans ini melindungi baki pinjaman sekiranya berlaku perkara yang tidak dijangka.
- Kos Pengeluaran (Disbursement Fee): Caj pentadbiran kecil yang dikenakan untuk urusan disbursement oleh peguam.
Jumlah kos ini biasanya sekitar 5% hingga 8% daripada harga rumah. Jadi, jangan hanya kira deposit semata-mata kerana kos sampingan juga penting.
Apa Yang Termasuk Dalam Bayaran Bulanan Pinjaman Rumah?
Bayaran bulanan anda bukan sekadar ansuran pinjaman. Biasanya ia meliputi:
- Pokok Pinjaman (Principal): Ini adalah bahagian bayaran bulanan anda yang terus mengurangkan jumlah pinjaman asal. Pada tahun-tahun awal pinjaman, hanya sebahagian kecil bayaran anda digunakan untuk principal, manakala sebahagian besar akan pergi kepada faedah.
- Faedah/Keuntungan Bank: Ini ialah kos yang anda bayar kepada bank kerana meminjam wang. Ia dikira berdasarkan baki pinjaman anda yang masih belum dijelaskan.
- Cukai: Merujuk kepada cukai harta tanah seperti cukai tanah dan cukai pintu (cukai taksiran) yang dikutip oleh pihak berkuasa tempatan. Biasanya anda membayarnya secara terus, tetapi sesetengah bank mungkin mengutipnya sekali bersama bayaran bulanan anda untuk memudahkan urusan, terutama bagi jenis pembiayaan tertentu.
- Insurans: Biasanya termasuk Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA) atau Mortgage Level Term Assurance (MLTA). Kedua-dua ini adalah insurans hayat yang direka untuk melindungi baki pinjaman anda sekiranya berlaku perkara yang tidak dijangka. Bank juga mungkin mewajibkan anda mengambil insurans kebakaran asas untuk hartanah tersebut. Premium insurans ini boleh dimasukkan sekali dalam pinjaman anda atau dibayar secara berasingan.
Fahamkan pecahan ini supaya anda tahu komitmen sebenar setiap bulan.
Skim dan Insentif Khas Untuk Pembeli Rumah Pertama
Kerajaan Malaysia menawarkan beberapa program khas bagi membantu pembeli rumah pertama, antaranya:
- Skim Rumah Pertamaku (SRP): Skim yang uruskan oleh Cagamas SRP Bhd bagi membantu golongan muda dan pembeli rumah pertama mendapatkan pembiayaan penuh sehingga 100%. Ini bermaksud, anda mungkin tidak perlu menyediakan bayaran pendahuluan. Untuk maklumat lanjut mengenai syarat kelayakan dan senarai bank yang mengambil bahagian, anda boleh rujuk laman web rasmi Cagamas SRP.
- Pengeculian Duti Setem: Kerajaan Malaysia juga kerap menawarkan pengecualian duti setem bagi pembeli rumah pertama sebagai instrument of transfer dan perjanjian pinjaman. Inisiatif ini boleh mengurangkan kos awal yang biasanya agak membebankan. Butiran penuh biasanya diumumkan semasa pembentangan Belanjawan negara.
- Program Perumahan di Negeri Tertentu: Selain itu, kerajaan negeri turut mempunyai skim perumahan mampu milik mereka sendiri, seperti Rumah Selangorku atau RUMAWIP. Program ini menawarkan rumah pada harga terkawal kepada warganegara yang layak dalam negeri masing-masing. Maklumat lanjut boleh diperoleh di laman web rasmi lembaga perumahan negeri anda.
Syarat-syarat mungkin berbeza setiap tahun, jadi sentiasa semak pengumuman terkini.
Skor Kredit dan Kesan Pada Pinjaman Rumah
Skor kredit anda adalah faktor yang sangat penting apabila memohon pinjaman perumahan di Malaysia. Walaupun tiada satu skor “sempurna” yang menjamin kelulusan, skor kredit yang baik menunjukkan kepada pihak bank bahawa anda seorang peminjam yang bertanggungjawab serta mengurangkan risiko mereka.
Pihak bank menilai tahap kelayakan kredit anda melalui laporan daripada agensi dan perkhidmatan kerajaan seperti CCRIS dan CTOS. Laporan ini memaparkan sejarah kredit anda, termasuk pinjaman sedia ada (pinjaman peribadi, pinjaman kereta, kad kredit, PTPTN), konsistensi pembayaran, serta sebarang rekod tunggakan atau kebankrapan.
Secara umum, bank lebih mengutamakan sejarah pembayaran yang sihat, iaitu anda sentiasa membayar hutang tepat pada masanya dan tidak pernah gagal membayar pinjaman. Rekod kredit yang bersih tanpa senarai hitam atau kebankrapan adalah sangat penting. Walaupun bank jarang mendedahkan syarat skor tertentu, laporan CCRIS dengan “0” bagi pinjaman bermasalah dan skor CTOS yang baik boleh meningkatkan peluang permohonan pinjaman perumahan anda.
Anda boleh menyemak laporan CCRIS secara percuma di Bank Negara Malaysia, atau mendapatkan laporan CTOS melalui perkhidmatan mereka untuk mengetahui kedudukan semasa anda. Menyelesaikan sebarang ralat atau rekod negatif pada laporan sebelum memohon pinjaman rumah adalah langkah yang bijak.
Garis Masa Proses Pinjaman Rumah
Secara umum, proses pinjaman rumah mengambil masa antara 3 hingga 6 bulan dari pra-kelulusan hingga dapat kunci.
- Pra-Kelulusan (1–2 minggu): Langkah pertama di mana bank menyemak kewangan anda dan memberikan anggaran jumlah pinjaman yang mungkin anda layak. Anda perlu menyerahkan dokumen-dokumen asas seperti Kad Pengenalan (IC), slip gaji, dan penyata KWSP. Pra-kelulusan ini dapat membantu anda menetapkan bajet sebelum mula serius mencari hartanah.
- Permohonan Pinjaman (1–2 minggu): Setelah memilih hartanah idaman, anda akan menyerahkan permohonan pinjaman rumah secara rasmi kepada bank pilihan anda. Ini termasuk menyediakan set dokumen lengkap beserta butiran hartanah.
- Kelulusan Pinjaman (2–4 minggu): Bank akan menilai permohonan penuh, menyemak skor kredit anda, dan menilai hartanah. Jika diluluskan, bank akan mengeluarkan Surat Tawaran yang menyatakan jumlah pinjaman, kadar faedah, tempoh, dan terma.
- Penerimaan Tawaran (dalam 2–3 minggu): Anda biasanya diberikan tempoh terhad untuk menerima Surat Tawaran bank.
- Menandatangani Dokumen Perundangan (1–2 bulan): Selepas menerima tawaran, anda akan menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA) dengan penjual dan perjanjian pinjaman dengan bank. Peguam yang dilantik oleh semua pihak akan terlibat.
- Pelepasan Pinjaman (1–3 bulan, bergantung): Ini ialah ketika bank melepaskan jumlah pinjaman kepada penjual atau pemaju. Tempoh bergantung kepada jenis hartanah (siap sepenuhnya atau dalam pembinaan) dan pemenuhan semua syarat undang-undang.
- Penyerahan Kunci: Setelah hartanah dibayar sepenuhnya dan semua proses undang-undang selesai, anda akan menerima kunci rumah baharu anda.
Keseluruhan proses, dari pra-kelulusan sehingga menerima kunci rumah, boleh mengambil masa antara 3 hingga 6 bulan, malah kadang-kadang mungkin lebih lama. Tempoh ini bergantung kepada faktor seperti jenis hartanah, kecekapan peguam, dan masa pemprosesan bank. Oleh itu, perancangan awal adalah sangat penting.
Dokumen Yang Diperlukan
Menyediakan semua dokumen yang diperlukan terlebih dahulu adalah sangat penting untuk pastikan permohonan pinjaman rumah berjalan lancar dan efisien. Dokumen yang tidak lengkap boleh menyebabkan kelewatan atau bahkan penolakan permohonan. Memastikan semua dokumen lengkap dan tepat akan memudahkan proses kelulusan.
Berikut ialah senarai dokumen yang biasanya diperlukan oleh bank di Malaysia untuk permohonan pinjaman rumah:
Dokumen Pengenalan:
- Salinan MyKad (depan dan belakang).
Dokumen Pendapatan (untuk Pemohon Bekerja Gaji):
- Slip gaji terkini 3 hingga 6 bulan.
- Penyata bank terkini 6 bulan yang menunjukkan pembayaran gaji.
- Penyata KWSP terkini (Borang A dengan sumbangan majikan).
- Penyata Cukai Pendapatan terkini (Borang B/BE) beserta resit pembayaran cukai atau pengesahan e-filing.
Dokumen Pendapatan (untuk Pemohon Bekerja Sendiri):
- Dokumen pendaftaran perniagaan (Borang D, Borang 9, Borang 24, Borang 49).
- Penyata bank syarikat terkini 6 hingga 12 bulan.
- Penyata Cukai Pendapatan 2 tahun terkini (Borang B) beserta resit pembayaran cukai.
- Penyata kewangan diaudit (jika berkenaan).
Dokumen Hartanah:
- Salinan Perjanjian Jual Beli (SPA).
- Salinan Geran Tanah (Strata atau Individual, jika ada).
- Borang tempahan atau resit deposit pendahuluan.
- Laporan penilaian hartanah (biasanya diuruskan oleh pihak bank).
Sentiasa minta senarai semak khusus daripada bank pilihan anda kerana keperluan mungkin berbeza sedikit. Menyediakan semua dokumen lebih awal bukan sahaja menjimatkan masa, malah menunjukkan bahawa anda pemohon yang serius dan bersedia.
Penutup: Langkah Bijak Ke Arah Rumah Pertama Anda
Mendapatkan pinjaman rumah pertama di Malaysia memerlukan perancangan yang rapi dan pemahaman tentang apa yang bank akan nilai dalam permohonan. Jika anda pilih jenis pinjaman yang sesuai, tahu kemampuan kewangan anda, sediakan dokumen dengan teliti, dan rancang bajet untuk semua kos berkaitan, maka jangan risau, anda mempunyai peluang yang cerah untuk diluluskan.
Jangan lupa gunakan alat perbandingan dan sumber kewangan yang ada. RinggitPlus menyediakan alat perbandingan pinjaman rumah yang lengkap, membolehkan anda membandingkan pelbagai tawaran daripada bank di seluruh Malaysia. Ini membantu anda mencari pinjaman rumah yang sepadan dengan profil kewangan anda dan meningkatkan peluang kelulusan.
Ingin tips kewangan pintar terus ke telefon anda? Sertai Saluran WhatsApp RinggitPlus sekarang.
