Apabila anda dan pasangan masing-masing bekerja dalam sektor yang berbeza iaitu kerajaan dan swasta, pilihan nama untuk pinjaman rumah boleh mengubah berapa deposit yang perlu dikeluarkan, berapa faedah dikenakan, dan berapa banyak anda layak meminjam. Ini kerana kakitangan kerajaan boleh menggunakan satu saluran pembiayaan yang pekerja swasta tidak ada iaitu Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA).
Selalunya LPPSA Lebih Untung
Dalam kebanyakan kes, jika gaji pasangan anda yang bekerja dalam sektor kerajaan mencukupi untuk jumlah yang diperlukan dan anda cuma perlukan satu nama, pinjaman atas nama pasangan itu sama ada suami atau isteri melalui LPPSA lebih menjimatkan. Ini kerana anda boleh menikmati kadar tetap dan tanpa deposit.
Tetapi ini bukanlah peraturan mutlak. Kalau gaji seorang tidak cukup atau tempoh pinjaman pasangan yang bekerja kerajaan terhad kerana dia hampir bersara, laluan bank atau pinjaman bersama mungkin lebih berbaloi.
Apa Yang LPPSA Tawarkan?
LPPSA menawarkan kadar tetap sepanjang tempoh pinjaman, jadi ansuran anda tidak berubah walaupun kadar di pasaran naik. Bagi skim Islamik (SPPSAi), surat tawaran mungkin menunjukkan kadar keuntungan 7%, tetapi yang anda bayar sebenarnya bersamaan 4% melalui konsep Ibra’, iaitu potongan yang diberi LPPSA. Jadi jangan terkejut dengan angka 7% itu.
Tempoh pembiayaan bergantung pada skim perkhidmatan pasangan yang bekerja kerajaan, dan sebabnya mudah. Bagi skim berpencen, bayaran boleh diteruskan melalui potongan pencen selepas bersara, jadi tempoh boleh dipanjangkan sehingga 35 tahun atau umur 90 tahun. Bagi skim KWSP, bayaran datang daripada gaji yang terhenti apabila bersara, jadi tempoh terhad kepada 35 tahun atau umur persaraan, mana yang lebih awal.
Bagi pasangan yang bekerja kerajaan berumur 30 tahun ke bawah, terdapat skim khas iaitu Skim Pembiayaan Perumahan Muda (SPPM) yang membenarkan tempoh sehingga 40 tahun. Ansuran bulanannya lebih rendah, tetapi jumlah faedah keseluruhan lebih tinggi.
Apa Yang Bank Tawarkan?
Pinjaman bank untuk pekerja swasta pula menggunakan kadar terapung berdasarkan Standardised Base Rate (SBR) [PDF] yang bergerak seiring OPR, jadi ansuran anda boleh berubah sepanjang tempoh, tidak seperti LPPSA.
Jadi pilih LPPSA jika anda mahu mengutamakan kepastian kos, dan pilih bank sekiranya anda perlukan tempoh yang lebih panjang atau ruang untuk menjual dan membiayai semula rumah nanti.
Satu perkara yang orang ramai sering terlepas pandang ialah kos permulaan, kerana tanpa deposit tidak bermaksud tiada kos awal. Pada kedua-dua pinjaman, anda masih perlu membayar yuran guaman untuk SPA dan pindah milik, penilaian, dan bayaran pendaftaran.
Bezanya, dokumen pembiayaan LPPSA dikecualikan duti setem, manakala perjanjian pinjaman bank dikenakan duti setem 0.5% daripada jumlah pinjaman. Tetapi untuk rumah pertama bernilai RM500,000 ke bawah, duti setem ini dikecualikan sepenuhnya bagi kedua-duanya sehingga 31 Disember 2027, jadi bagi kebanyakan pembeli kali pertama, kos ini sebenarnya seri.
Berikut ringkasan perbezaan utama:
| Ciri | LPPSA (kakitangan kerajaan) | Pinjaman bank (pekerja swasta) |
| Kadar | Tetap 4% setahun (SPPSAi: keuntungan 7%, efektif 4% melalui Ibra’) | Terapung, kini sekitar 4% hingga 4.5% (ikut SBR/OPR) |
| Deposit | Tiada; pembiayaan sehingga 100% | Biasanya 10% (90% dibiayai); rumah ketiga dan seterusnya 70% |
| Had maksimum | RM750,000 semasa (RM1 juta Belanjawan 2026 belum dilaksana) | Bergantung pada DSR dan penilaian bank |
| Tempoh (pembiayaan pertama) | Sehingga 35 tahun; berpencen atau umur 90, KWSP atau umur persaraan | Sehingga umur 70 |
| Skim muda (umur 30 ke bawah) | SPPM: tempoh sehingga 40 tahun | Tiada |
| Duti setem pinjaman | Dikecualikan | 0.5% daripada jumlah pinjaman |
| Perlindungan jika meninggal | MRTA/MRTT wajib; baki diselesaikan, lebihan kepada waris | MRTA/MLTA tidak diwajibkan undang-undang; sesetengah bank mensyaratkannya |
| Pinjaman bersama | Berstruktur; pasangan swasta jadi pemegang gadaian kedua | Mudah; dua pendapatan digabung |
| Jual atau biaya semula | Proses lebih ketat | Lebih mudah |
Untuk rumah pertama RM500,000 ke bawah, duti setem ini dikecualikan pada kedua-dua pinjaman sehingga 31 Disember 2027.
Untuk kadar semasa setiap bank, bandingkan di halaman pinjaman perumahan RinggitPlus.
Bila Nama Pasangan Melalui LPPSA Lebih Untung
Kelebihan LPPSA adalah paling ketara bagi pembeli rumah pertama. Oleh sebab tiada syarat deposit 10%, anda dapat menjimatkan wang tunai yang besar sejak awal. Contohnya, untuk rumah berharga RM450,000, deposit 10% yang bersamaan RM45,000 itu tidak perlu dikeluarkan langsung. Selain itu, dengan kadar tetap 4%, ansuran bulanan anda kekal sama sepanjang tempoh pinjaman dan secara tidak langsung telah memudahkan perancangan bajet keluarga tanpa perlu risau jika kadar tiba-tiba naik.
Bila Nama Pasangan Kerja Swasta Atau Pinjaman Bersama Lebih Sesuai
Ada tiga keadaan yang menjadikan laluan bank atau pinjaman bersama pilihan lebih bijak.
Pertama, kalau suami (kerja kerajaan) hampir bersara dan berada di bawah skim KWSP. Tempoh LPPSA untuk skim ini terhad kepada umur persaraan, jadi makin hampir bersara, makin pendek tempoh dan makin tinggi ansuran bulanan. Pinjaman bank atas nama isteri (kerja swasta) yang lebih muda boleh memberi tempoh lebih panjang dan ansuran lebih ringan.
Kedua, kalau gaji suami sahaja tidak melayakkan jumlah yang anda perlukan. Kelayakan dinilai melalui Nisbah Khidmat Hutang (Debt Service Ratio, DSR). Bagi LPPSA, ansuran pinjaman pertama tidak boleh melebihi 60% pendapatan bersih, dan jumlah semua hutang tidak melebihi 80%. Di sinilah pinjaman bersama (joint loan) membantu, kerana pendapatan suami dan isteri digabungkan untuk menaikkan kelayakan.
Ketiga, kalau anda bercadang untuk menjual atau membiayai semula rumah dalam masa terdekat. Pinjaman bank lebih mudah diuruskan untuk tujuan tersebut jika dibandingkan dengan proses LPPSA yang lebih ketat.
Nama Pada Geran Dan Cukai Yang Sering Terlepas Pandang
Nama pada pinjaman tidak semestinya sama dengan nama pemilik pada geran, dan nama pada geran itulah yang menentukan pemilik sah rumah. Ini penting untuk pembahagian harta atau faraid kemudian hari, jadi fikir terlebih dahulu siapa yang patut jadi pemilik, dan kalau anda ragu-ragu, rujuk peguam hartanah sebelum tandatangan.
Selain soal pemilikan, fikirkan juga apa jadi kepada hutang jika peminjam meninggal dunia. Bagi LPPSA, insurans Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA) atau Mortgage Reducing Term Takaful (MRTT) adalah wajib, jadi baki hutang diselesaikan, lebihan dikembalikan kepada waris, dan tiada faedah dikenakan selepas kematian. Bagi pinjaman bank, perlindungan ini tidak diwajibkan oleh undang-undang tetapi sesetengah bank mensyaratkannya, dan anda boleh pilih jenisnya, iaitu MRTA yang menyelesaikan baki, atau Mortgage Level Term Assurance (MLTA) yang mungkin meninggalkan lebihan untuk keluarga. Pastikan perlindungan ini ada, supaya pasangan yang masih hidup tidak mewarisi beban hutang.
Satu lagi perkara yang masyarakat selalu terlupa ialah pelepasan cukai faedah pinjaman rumah pertama, yang terpakai untuk pinjaman bank dan LPPSA. Jika Perjanjian Jual Beli anda ditandatangani antara 1 Januari 2025 dan 31 Disember 2027 dan rumah itu diduduki sendiri, anda boleh tuntut sehingga RM7,000 setahun untuk rumah bawah RM500,000, selama tiga tahun. Tuntutan ini hanya boleh dibuat oleh orang yang namanya pada pinjaman.
Bagaimana Umur Suami Mengubah Pilihan
Sebagai contoh, jika Aiman (pekerja kerajaan, 32 tahun) dan Nadia (pekerja swasta, 30 tahun) yang mahu membeli rumah RM450,000. Untuk pasangan muda yang baru bermula, LPPSA atas nama Aiman lebih ringan di peringkat awal kerana pembiayaan 100% dan kadar tetap 4%.
Namun, jika Aiman berumur 54 tahun, jawapannya bergantung pada skimnya. Di bawah skim berpencen, tempoh boleh diteruskan melalui pencen, jadi LPPSA masih menarik. Bawah skim KWSP pula, tempoh terhad kepada umur persaraan, jadi ansuran menjadi lebih tinggi, dan pinjaman bank atas nama Nadia mungkin lebih praktikal.
Apa Anda Patut Buat
Mulakan dengan menyemak kelayakan sebenar pasangan yang bekerja kerajaan di portal rasmi LPPSA, kerana jumlah yang layak bergantung pada gaji dan gred. Bandingkan ansuran bulanan LPPSA dan bank untuk jumlah dan tempoh yang sama supaya anda nampak perbezaan kos sebenar. Jika satu gaji tidak mencukupi, tanya bank tentang pinjaman bersama. Akhir sekali, buat keputusan untuk pilih nama pada geran bersama pasangan, sebab itu yang akan menentukan pemilikan sebenar rumah anda, bukan sekadar nama pada pinjaman.
Bagi anda yang bekerja sendiri atau tidak mempunyai pendapatan tetap pula, anda boleh rujuk artikel RinggitPlus berkaitan Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) yang boleh membantu anda membeli rumah pertama.
Mahu lebih banyak perkongsian dan tip kewangan? Ikuti saluran WhatsApp rasmi kami.
Seorang yang gemar menulis dan berkongsi idea. Minat terhadap perjalanan dan pengalaman baharu, serta menghargai keindahan dunia dari pelbagai perspektif. Sentiasa mencari inspirasi dalam perkara-perkara kecil di sekeliling.
