Bank kata anda layak mendapat pinjaman RM650,000. Tetapi bolehkah anda membayar ansurannya setiap bulan dengan selesa tanpa rasa sesak?
Sebenarnya, ini bukan salah bank. Bank mengira kelayakan pinjaman menggunakan Kadar Nisbah Hutang (Debt Service Ratio – DSR), iaitu nisbah jumlah hutang anda berbanding gaji bersih selepas potongan Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP), Pertubuhan Keselamatan Sosial (PERKESO), dan cukai.
Menurut Perbadanan Insurans Deposit Malaysia (PIDM), bank secara amnya terima DSR di bawah 60%, tetapi PIDM sendiri mengesyorkan DSR dikekalkan dalam julat 30% hingga 40% untuk keselesaan kewangan. Nisbah 60% tidak mengambil kira kos hidup sebenar seperti sewa, makanan, insurans, dan simpanan kecemasan.
Guna Gaji Bersih, Had Ansuran 30% Untuk Rumah
DSR bank juga dikira menggunakan gaji bersih anda, bukan gaji kasar. Jadi bank tidak menggunakan angka yang lebih besar untuk buat pinjaman nampak lebih murah. Bezanya cuma pada berapa peratus daripada gaji bersih itu yang dibenarkan. Sebagai panduan lebih ketat khusus untuk ansuran rumah, sebaiknya tidak melebihi 30% daripada gaji bersih anda, supaya baki masih cukup untuk hutang lain, perbelanjaan harian, dan simpanan.
Kenapa Kelayakan Bank Tak Sama Dengan Kemampuan Sebenar
DSR bank kira semua hutang anda, dari pinjaman kereta, kad kredit, Perbadanan Tabung Pendidikan Tinggi Nasional (PTPTN), sehingga ansuran rumah yang bakal diambil. Selagi jumlah itu di bawah 60% daripada gaji bersih, bank biasanya akan pertimbangkan pinjaman anda. Tetapi DSR bukan satu-satunya faktor. Sejarah kredit, kestabilan pendapatan, dan dasar dalaman setiap bank turut menentukan kelulusan sebenar.
Namun, kiraan DSR tidak menyisihkan ruang untuk sewa sebelum berpindah, bil elektrik dan air, insurans, atau simpanan masa depan. Bank juga tidak tahu rancangan kehidupan anda seperti perancangan anda untuk berkahwin, memiliki anak, atau menanggung ibu bapa suatu hari nanti.
Kos Permulaan Yang Selalu Terlepas Pandang
Ramai pembeli rumah kali pertama menyediakan duit untuk deposit 10% sahaja dan terkejut apabila banyak kos lain yang perlu dibayar secara tunai serentak.
Antaranya yuran guaman untuk perjanjian jual beli dan perjanjian pinjaman, yuran penilaian (valuation fee), dan premium insurans Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA) atau Mortgage Level Term Assurance (MLTA).
Di bawah Perintah Saraan Peguam Cara 2023 [PDF], yuran guaman standard ialah 1.25% bagi RM500,000 pertama. Yuran perjanjian jual beli dikira atas harga rumah, manakala yuran perjanjian pinjaman dikira atas jumlah pinjaman, jadi jumlah gabungan kedua-duanya biasanya sekitar 2% daripada harga rumah, bergantung berapa banyak anda pinjam. Kalau anda beli terus daripada pemaju berlesen di bawah Akta Pemajuan Perumahan, yuran guaman ini dapat diskaun antara 25% hingga 50% daripada kadar standard, jadi kos sebenar anda mungkin lebih rendah daripada 2%.
Semasa pembentangan Belanjawan 2026, kerajaan mengumumkan pengecualian duti setem sepenuhnya ke atas surat cara pindah milik dan perjanjian pinjaman bagi pembelian rumah pertama berharga sehingga RM500,000, dilanjutkan selama dua tahun sehingga 31 Disember 2027. Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) merupakan badan yang mentadbir duti setem secara umum. Bermakna salah satu kos permulaan yang paling besar mungkin tidak perlu anda bayar langsung, jika anda layak sebagai pembeli rumah pertama warganegara Malaysia.
Kos pengubahsuaian dan perabot asas tetap perlu dikira berasingan, lebih-lebih lagi kalau rumah dibeli kosong.
Kos Berulang Selepas Anda Memiliki Rumah
Kunci sudah di tangan tidak bermakna kos sudah habis. Anda perlu membayar cukai pintu (assessment) kepada pihak berkuasa tempatan dan cukai tanah (quit rent) setiap tahun.
Bagi kondominium atau apartmen, Akta Pengurusan Strata 2013, yang dikuatkuasakan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), mewajibkan sinking fund sekurang-kurangnya 10% daripada caj penyelenggaraan bulanan. Ini belum kira caj penyelenggaraan itu sendiri.
Jangan lupa insurans rumah, bil utiliti yang mungkin lebih tinggi berbanding rumah sewa dulu, dan kos penyelenggaraan jangka panjang. Semua ini kena masuk dalam belanjawan bulanan anda.
Cara Kira Kemampuan Anda, Langkah Demi Langkah
Pertama, kira gaji bersih bulanan anda selepas potongan KWSP, PERKESO, dan cukai. Kedua, senaraikan semua hutang sedia ada, pinjaman kereta, kad kredit, PTPTN, lalu tolak daripada gaji bersih anda. Ketiga, hadkan ansuran rumah kepada 30% daripada gaji bersih asal, bukan baki selepas tolak hutang lain.
Keempat, pastikan simpanan kecemasan anda cukup untuk tiga hingga enam bulan perbelanjaan sebelum tandatangan perjanjian pinjaman. Kelima, tambah semua kos permulaan dan kos berulang di atas dalam kiraan keseluruhan anda. Jangan fokus kepada deposit sahaja.
Kalau Gaji RM8,000 Sebulan, Berapa Rumah Yang Patut Anda Beli?
Sebagai contoh, katakan gaji bersih anda dan pasangan sebanyak RM8,000 sebulan, dengan komitmen pinjaman kereta RM800 sebulan.
Bank meluluskan pinjaman perumahan sehingga RM650,000, dengan ansuran anggaran RM3,000 sebulan selama 35 tahun pada kadar sekitar 4.3% setahun kerana jumlah komitmen anda, RM3,800 sebulan, bersamaan DSR sekitar 47.5% daripada gaji bersih, jauh di bawah had 60% yang biasa diterima bank.
Tetapi kalau anda memegang konsep had 30% untuk ansuran rumah sahaja seperti disyorkan, iaitu RM2,400 sebulan, ini bermakna anda patut hadkan pinjaman rumah kepada sekitar RM520,000 sahaja pada kadar dan tempoh yang sama, di bawah RM650,000 yang diluluskan bank.
Selepas mengira semula, anda dan pasangan mungkin lebih selesa mencari rumah dalam julat RM450,000 hingga RM480,000 sahaja, sedikit di bawah had RM520,000 yang dikira tadi. Oleh kerana ini rumah pertama anda dan harganya di bawah RM500,000, anda turut berpotensi menikmati pengecualian duti setem sepenuhnya di bawah Belanjawan 2026. Kos permulaan anda akan menjadi lebih ringan.
Semak Gaji Bersih Anda Sebelum Mohon Pra-Kelayakan
Sebelum anda mula mencari rumah atau memohon pra-kelayakan pinjaman, luangkan masa untuk mengira gaji bersih anda dan senaraikan semua hutang sedia ada. Selepas itu, tetapkan had ansuran berdasarkan 30% daripada gaji bersih, bukan angka yang bank tawarkan.
Simpan juga anggaran berasingan untuk yuran guaman, yuran penilaian, dan insurans MRTA atau MLTA, walaupun anda layak untuk pengecualian duti setem. Fokus kepada rumah yang anda masih mampu bayar walaupun kadar faedah naik atau pendapatan anda berubah suatu hari nanti. Itu lebih penting daripada jumlah maksimum yang bank luluskan.
Perlu diingatkan, syarat kelayakan, kadar duti setem, dan had DSR boleh berbeza mengikut bank dan situasi kewangan anda. Sila semak dengan bank, peguam hartanah, atau LHDN untuk maklumat terkini sebelum membuat keputusan.
Jika salah seorang daripada anda dan pasangan kakitangan kerajaan dan sedang rancang untuk memohon pinjaman rumah, anda boleh semak artikel kami tentang perbezaan LPPSA dan pinjaman bank, supaya anda tahu pilihan mana lebih berbaloi mengikut situasi anda.
Mahu lebih banyak perkongsian dan tip kewangan? Ikuti saluran WhatsApp rasmi kami.
Seorang yang gemar menulis dan berkongsi idea. Minat terhadap perjalanan dan pengalaman baharu, serta menghargai keindahan dunia dari pelbagai perspektif. Sentiasa mencari inspirasi dalam perkara-perkara kecil di sekeliling.
